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知らない人は損をする!訳あり物件の見抜き方:ビーバップハイヒール【2016/06/16】

家を購入する際は、いろいろ気をつけないといけないことがあるそうです。

家の前の道路の幅

敷地の前に道路がある場合、その道路幅は4m以上でなければならないと法律で決まっている。 もし、幅が4m未満の道路の前に家を建てる場合、自分の土地を削って、4mの道路の幅を確保しなければならない。
これを「セットバック」という。

マンションの共用部分での事件

マンション室内で殺人や自殺などがあった事故物件の場合、「最低4年は告知すべき」との判断から、余裕をみて5年間は告知するのが不動産業界の慣例になっている。
しかし、「エレベーター」「屋上」「廊下」「駐車場」などの「共用部分」で発生した事件・事故は告知義務はない。

大きな殺人事件や事故なら、ネット検索で出てくることもあるが、事件性のないものはニュースにもなりずらい。
そこで頼りにしたいのは「近所の交番」。近隣で起こった事件・事故を聞けば教えてくれる。

後から近隣に立つマンション

陽当りや窓からの景色を気に入り購入を決めたが、後からマンションの南に高層マンションが建つことがわかる。

駐車場」「空き地」「古い工場」などがある場合、近々マンションが建つ可能性が高い。
これらは事前に調査しようがないが、高確率でマンションが建たない土地もある。
それは「公園」や「学校」といった公共の場所。
これらは、避難場所に指定されていることも多く、取り壊される可能性はほぼ永久的にない。

水道管の太さ

中古の一軒家を購入して数日経ったある日、台所、洗面所、トイレの水の出が急に悪くなった。
翌日水道業者に調査を依頼してみると、水道管の太さが13mmと書いてあった。

一般家庭では「13mm」「20mm」「25mm」などが使われており、今では20mmが多い、しかし中古物件の場合13mmものがある。 13mmの場合、キッチンやシャワーなど同時に水を使うと水圧が低下するおそれがある。
20mmの水道管に換える工事をしようとした場合、100万円くらい費用がかかることもある。
物件を購入する前にチェックしていれば、工事費用を売り主と折半する提案も可能だった。

家賃が相場より安い

部屋に住むのに何らかの問題があって借り手がなければ、家賃は安く設定される。
その町の相場より明らかに家賃が安い場合は、事故物件の可能性が高い。

リフォーム済み

リフォーム済みと聞くとお得なように聞こえるが、リフォーム済みを明記する場合、必ず「時期」「箇所」の記載が必要。
それがなければ、「10年前に壁紙を張り替えた」だけでも、リフォーム済みと記載している場合もある。

オシャレな外観のマンションにも注意が必要。事件や事故を風化させるために、外壁を塗り替えた可能性もある。

物件の名前も変えている場合もある。

最寄り駅からの時間

最寄り駅から物件までの所要時間は実際に歩いて計測したものではない。

「駅から徒歩◯分」という表示。

これは成人の平均歩行速度を「分速80m」を元に計算されている。

あくまで目安なので、「信号」「階段」「坂道」などは考慮されていない。

閑静な住宅街

閑静な住宅街という表示。これは裏を返せば、周辺に住宅以外何もない物件ということ。 スーパーやコンビニすらもない場合もある。

眺望良好

眺望良好という表示。高層マンションの宣伝なら問題ないが、低層物件の場合には、高台に建てられた物件の可能性がある。
駅からは急な坂道や階段があることもある。

デザイナーズマンション

デザイナーズマンションと言えば、一風変わった外観や、コンクリート打ちっぱなしのオシャレな内装というイメージがある。
しかし、デザイナーズマンションには明確な定義はない。

LDKとDKの表記の違い

居室が1つの場合、キッチンのある部屋が8帖以上がLDKとなり、それ以下はDKという表記になる。

居室が2つの場合、キッチンのある部屋が10帖以上がLDKとなり、それ以下はDKという表記になる。

しかし、この基準ができたのは、今から5年前。

それまでは、ただ漠然と、広いのがLDK、狭いのがDKという具合に、不動産業者の解釈で表記されていた。

地域密着型の不動産屋

地域密着型の不動産屋さんは地元との関係性が最大のメリットです。
しかし、どうやっていい不動産屋か見極めるのか?
簡単に確認する方法があります。

家を購入を検討している物件で内覧をしている最中に、「この場で売り主さんに電話して聞いてもらいたいことがあるのですが?」と聞いてみるのです。
実際に売り主さんと交渉してくれるのは不動産屋さん。値段交渉やサービスなど少しでも得するためには、不動産屋さんと売り主さんとの「距離」が関わってくる。

不動産屋と売り主の距離を知るには、物件を見学中に売り主さんに電話してもらうのが一番。
その場で急に電話できるのか、そしてその時の会話などから二人の距離感を探ることができる。

不動産屋が両手を狙う

お客が選んだ物件ではなく、別の物件をすすめて来た場合は要注意。

不動産屋さんがお客に売りたいのは「いい物件」ではなく、「売りたい物件」。

不動産屋は売主から依頼された物件を「レインズ」というデータベースに登録しなくてはならない。
このデータはどの不動産業者からも見ることができ、物件を紹介しあえる仕組みになっている、これを「共同仲介」と呼ぶ。

しかし、不動産会社の中には共同仲介という理念を無視する業者もいる。
これは、自社の利益のため。

例えば、A不動産が売主から物件を預かり、他者であるB不動産が買主の客を見つけた場合は、B不動産には買主から手数料が入る。 A不動産には売主から手数料が入る。片方から手数料が入るので、業界では「片手」と呼ばれる。

それに対して、A不動産が自社で客を見つけてきた場合は、売主からも買主からも手数料がもらえる。これを「両手」という。 つまり、手数料が2倍儲かるのだ。

広告の抽象的な用語

不動産の広告では、合理的な根拠を示さずに、「厳選」「格安」「完璧」「当社だけ」など、抽象的な用語の使用は禁止されている。そのような広告を見かけたら注意。

関連書籍

(071)訳あり物件の見抜き方 (ポプラ新書)

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